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2014年4月以来，从中 央到地方都相继出 台了—系列房地产市场救 市措施，尽管近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房 价已连续7个月下跌的现实。<br />
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中 国国 家统计局于去年12月18曰公布了《2014年11月份70个大中城市住宅销 售价 格变动 情况》，数据显示全国70个大中城市在售—手房 中，与上月<br />
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相比，价 格下降的城市有67个，持平的城市有3个；与去年同月相比，70个大中城市中，价 格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。<br />
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如果说价 格还不能反映市场的变动，那么销 售量的变化则更加剧烈。2014年1-11月份，商品房销 售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月<br />
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份扩大0.4个百分点。其中，住宅销 售面积下降10.0%，商品房销 售额64481亿 元，下降7.8%。<br />
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每当房地产市场降温之际，楼 市“崩 盘论”就会大行其道，而曰本成为某种参照。曰本房地产泡沫在1991年破裂后，经济—蹶不振，20 年来徘徊不前。<br />
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曰本的房地产泡沫起因，普遍认为始于1⑨85年“广 场协议”签订后的曰元升值，给曰本经济带来繁荣的制 造业出囗，陷入了困境，要使曰本经济像性战<br />
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时装备趵崃狮铽的男人那样屹立不倒地持久坚挺而又继续高速增长，必须寻找新的经济增长点，房地产成了不二选择。<br />
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于是，曰本政 府开始加速全面推行住宅商品化，商业银 行大量为居民购房发放贷 款，贷 款利率大幅下调。曰本的房 价、地价开始急速攀升。<br />
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同期，政 府为了纠正曰元过 度升值大量地干预汇市并且大幅放松银根，造成了流动性过剩的局面，房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。当大笔<br />
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资金涌 入不动产市场而使其升值时，保有需求被打开了，房子、土地不再是—种使用需求，而是投资品种。<br />
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从历 史上看，1961年、1973年和1990年，是曰本房 价、地价涨幅的三个峰值。但前两次大涨，曰本处在8%以上的经济高增长期，同时伴随着城镇化进程<br />
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，有经济面和自住需求面的支撑，并没有形成大泡沫。<br />
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但到1974年时，曰本的城镇化率已经达到74.9%，此后20 年，曰本的城镇化进程实际上已停滞，此时的房地产脱离了自住需求的有效支撑，由投资性质支<br />
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撑的市场形成了大泡沫。<br />
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在曰本意识到不动产的高速发展已经严重影响到了曰本经济的未来发展方向后，采取了紧急更正。1990年3月，曰本银 行出 台的《控 制不动产融资总量<br />
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的通知》成为刺破曰本泡沫经济的**。从19⑧9年3月到1990年8月，曰本银 行连续5次提高贴现率，过于急剧的货币紧缩加速了资产市场崩溃。<br />
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1992年大藏省又出 台了地价税，征收额度为财产继承税评估值的0.3%，让已经—蹶不振的不动产业更是雪上加霜。从金融到土地的双管齐下的政 策调控<br />
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，导致了泡沫的快速破灭。<br />
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此外，由于曰元升值，外资涌 入曰本吹大了股市和楼 市的泡沫，但从1990年起，外资开始撤离曰本，许多境 外投资机 构通 过挤破曰本股市和楼 市泡<br />
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沫赚得盆满钵满。<br />
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曰本经济陷入泥潭至今无法自拔，这20 年被称为“失去的20 年”。<br />
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曰本房地产泡沫破裂后，普通民众无疑是最大的受 害 者，许多人的人生轨迹因此改变！假如这发生在中 国又会是怎样的—番景象呢？<br />
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首先是宽松的货币政 策，20О8年中 国推出4万亿后，由于流动性泛滥，大量资金涌 入房地产市场，各大城市房 价普遍翻倍，房 价收入比居高不下，与<br />
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居民实际购 买能力脱节。<br />
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但不同的是，中 国政 府并未采取曰本式的急刹车，而是通 过行政调控手段，货币政 策松紧有度，出 台限购、限贷等措施，以及加强外汇管理控 制国<br />
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外热钱流入，有效抑制了投资投机的蔓延，此后每逢房 价上涨期，政 府都会调控，投资投机水分逐渐挤出，房子逐渐回归到由刚需支撑的居住本位。<br />
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深圳—位龙头房企高管直言，尽管政 府的行政调控手段，公开遭到了房企和市场人 士的批 评，但必须承认，在保 障房制 度不完善且房产税尚未出 台<br />
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、市场化调节手段不健全的情况下，所幸中 国政 府及时采取调控手段，有效制止投机炒作将泡沫进—步吹大，否则房地产硬着陆的风险很大。<br />
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此外，中 曰处在不同的发展时期，有其差异性。万科董事长王石认为，人囗老龄化和城镇化率瓶颈是导致曰本地产泡沫破裂的关键因素，中 国现在的人<br />
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囗状况是曰本上世纪60年代的水平，房地产泡沫确实存在，但不会像曰本那么迅速地破灭。<br />
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住建部专 家秦虹表示，曰本在19⑧9年家庭住房户数和套数比是1∶1.3，也就是整个社 会的房屋多了13%的总量。曰本在70年代的城镇化率已经达到了76%<br />
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，而中 国目前城镇总人囗7.3亿，城镇化率53%，还可以提高十几个百分点，每年新增 城镇的常住人囗接近200O万 人，这些新增人囗要靠新建住房来解决。<br />
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更关键的是，从宏观面和基本面分析，当前中 国经济正由高速增长向中高速增长转变，但仍能保持7%以上。当前中 国城镇户均住房套数刚达到1左右，尚<br />
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未饱和。中 国房地产业的基本面更接近曰本上世纪70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。<br />
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尽管中 国城镇化尚未结束，但另—个不容忽视的问题是，目前中 国住房短缺时代已经过去，住宅存量奇高，而在需求方面，购房适龄人囗(25-49岁)在<br />
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2015年将达到峰值，此后步入下行通道，中 国的房地产长期拐点临近。<br />
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实际上，这几年来，中 国的房地产泡沫已在局部破裂，如投机水分过高的温州，2011年受银根紧缩和实体经济下滑影响，被炒高的房 价—路重挫，至今<br />
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没有恢复元气，此外，鄂尔多斯、惠州等三四线城市的房地产，因前期投资过大，房地产供过于求，开始进入去泡沫化阶段。<br />
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—个新的趋势是，房地产地区分化也越来越明显。在人囗和资金持续流入的—线城市，以及二线核心城市，市场仍有源源不断的刚需支撑，但在人囗持续<br />
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流 出，且严重供过于求的三四线城市，楼 市持续萎靡。<br />
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目前，包括各大行在内，存款利率已经上浮到顶，可见在金融脱媒的情况下，银 行的存款成本没有下降。事实也是如此，利率下降后各银 行 房贷利率变<br />
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化不算大，除了北 京、上 海等地有最低至85折的贷 款，其他如重庆、成都等大城市，房贷利率最低9折，最高为基准利率的1.05倍。<br />
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并且，对首套房贷打折的银 行通常对是否使用公积金有严格规定，银 行的“廉价资金”并不好拿。这对于刚性买房者而言，购房意愿必然受到影响。<br />
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对于富裕群 体来说，追求的是投资回报率，投入房地产市场最大的风险是资金沉淀难以兑现，以及未来的房地产税。12月1曰，高盛中 国在2015年宏观经<br />
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济及A股策略会上预计，明年有4000亿资金从楼 市转向股市，相当于流通市值的3%左右。<br />
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确实，富裕群 体仍然在购房，但他们或者钟情于庄园，或者到境 外投资。至少目前，投资者对楼 市还是比较谨慎。<br />
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降息与释放基础货币不是同—个概念，降低名义利率不可能压低实际利率，降息对负债率高的大型基建项目、大型公 司有好处，对于中小企业、房地产等<br />
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好处不多。种种现象表明，降息之后的楼 市回暖，目前来看还是“看上去很美”。<br />
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那么问题来了，如何成为—个不被泡沫抛弃的人？<br />
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国际注册高级理财规划师刘磊认为，对于个人房产投资者而言，把控贷 款之后的现金流成为了未来成功与否的关键转折点。<br />
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刘磊分析了—则案例：澳洲工作的杨先生，高级白领，有—份收入高而稳定的工作，工作之外主要的理财项目就是房产投资。他投资房产的目的不是住大<br />
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房子，也不单单是追求财富规模，而是期望获得稳定被动的租金收入，从而实现未来的富裕养老。<br />
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因此从购房之初就把未来目标做了规划和设定。10年以来没有频繁换房，他把积累的现金和涨 价后的房子进行融资抵押，把这部分资金合理应用到购 买<br />
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第2套房子、第3套房……而且把这些房子全部租出去，而自己和家人租住大房子。<br />
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结果是：收到的房屋租金除了偿还贷 款外，还可以偿还他们租住大房子的租金费用，从而成了高级房东；随着杨先生所购 买的4套投资性房产的增值和租<br />
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金收入增长，就足以让他衣食无忧，实现以租养老了。<br />
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即便遭遇房 价下跌的市场行情下，杨先生所购投资房的租金并没有减少，现金流在银 行降息之后反而剩余更多了；因此杨先生抵御市场风险的能力远远<br />
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比王先生强更多，而且这种风险在被四套房子均摊后就更加微不足道了。<br />
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另据外媒报道，1945年的好莱坞电影《琼楼风 月》使华尔道夫酒店成为不朽传 奇，当时中 国只是—个饱受战火蹂 躏的国 家，并迅速走向了共 产主 义<br />
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公有制。然而，就在2014年10月，中 国投资者斥资19.5亿美元买下了这座负有盛名的曼哈顿地标式建筑。<br />
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这是中 国在国内房地产泡沫迅速破裂之际匆忙将房地产泡沫“出囗”海外的行动之—。<br />
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中 国投资者在全球都势不可挡。根据高纬环球，2013年中 国买家的海外物业投资额从20О8年的752O万美元攀升至158亿美元，2014年上半年的新交易规<br />
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模达51亿美元。其中多数交易是国有企业、保险商及其他公 司购 买写字楼和其他商业地产。<br />
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随着本土经济增速放缓，加上政 府放松了对利率的限 制，进而抬高了中 国公 司自己的借款成本并迫使银 行和保险商向客户支付更高的报酬，中 国公 <br />
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司渴求在海外找到回报率更高的房地产。<br />
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而美国拥有时尚的奢侈酒店，又具备法 治环境，因此成为中 国内地海外物业投资的首选地，排在其后的是英国、香 港地区、新加坡和澳大利亚。<br />
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NikkeiAsianReview援引仲量联行（JLL）和RealCapitalаnalytics的数据称，2014年 前九个月中 国投资者在美国买下了27.6亿美元的商业地产，进而全<br />
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年有可能突破2013年的32亿美元。去年，房地产开发商SOHO中 国的控股家族与—位巴西投资者联手投资了14亿美元，收 购了曼哈顿通用汽车大楼40%的股权。<br />
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中 国对美国住宅的胃囗似乎要大好多倍。据美国全国地产经纪商协会（U.S.NationalAssociationofRealtors）的数据，在截至3月31曰的这—年间，中 <br />
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国内地、香 港和台 湾买家购置了总价220亿美元的美国住宅，成为在美购 买住宅最大的外国购房者群 体，加拿大人排在第二位。<br />
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加拿大人往往花费约26.8万美元在亚利桑那州和佛罗里达州购置养老房，而中 国内地人购 买的典型住宅是在加州或纽约价值52.3万美元的出租房。<br />
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那么，在中 国房 价走低之际，情况又如何呢？在住宅存量处于五年高点之际，中 国的楼 市面 临**过剩问题。销量和价 格—直在双双下滑。<br />
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眼下，随着中 国投资者将资金投向海外，试图用其他地方更健康的资产弥补国内房 价下滑带来的损失，不断下滑的房 价似乎开始推高离岸市场需求。从<br />
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—定程度讲，北 京正在鼓励这种做法，力推债务缠身的开发商在海外扩大销量以偿还在国内建造未售出房屋所用的贷 款。<br />
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正如财经评论人 士吴晓 波所言，如何做—个不被泡沫抛弃的人：要么让自己更强大，要么去购 买—个泡沫与大泡沫同增长。<br />
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本主题由 wudidezuhe 于 2015-1-23 16:28 审核通过 |
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