揭秘土地款融资模式：开发商7倍杠杆或成最后晚餐（图）

全国各地多地房产价格“飞涨”身后关键占多数，除开已经曝出的一部分地产开发商、房产中介炒高房子价格，金融企业根据各种各样安全通道为地产开发商给予包含土地出让以内的全过程股权融资，也促进了这轮房子价格的迅速增涨，伴随着调节现行政策的接踵而来，金融业监督机构也有心给包含土地出让股权融资等众多违规操作戴上“金箍”，而监督机构实行幅度将较大水平上决策房地产调控政策的成果。
管控总算要对土地资源股权融资下手，一旦操纵银行资产为地产开发商选购土地资源给予股权融资，土地交易销售市场现阶段的玩命情况将被抵制。
10月8日，上海市首先公布传出严厉查处土地资源款股权融资数据信号。
上海住房城乡建设管理委、市整体规划国土局协同下达《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提名银行贷款、私募基金资产、资本市场融资、资管计划股票配资、险资，不可用以缴付土地资源竞拍担保金、订金及后面土地交易工程款，并创立协同工作组开展查验。
纵览现在的土地资源股权融资销售市场，无论是用哪种安全通道，以股份亦或债务的方式，透过后的资产，大多数来源于银行。
一种很有可能产生的极端化情形是，房地产商拿着其他人的钱，只是以股权融资贷款利息的财务成本，得到了卖房子的巨额利润。倘若抽出来这一部分资产提供，无法想象会有多少房地产商在沙滩上“裸泳”。
详细说明土地资源款股票配资方式
有关管控先前一直规定土地资源竞拍者服务承诺应用合规管理自筹资金。银行贷款、私募基金资产、险资确立不可用以缴付土地资源担保金、订金及后面土地交易款，但避开立即贷款，根据基金子公司、券商资管和私募基金等安全通道，变向为土地交易股权融资的作法层出不穷。
总体来说，房地产商土地资源股权融资有四种方法，分别是股权质押融资、股权融资、明股实债和股债结合。单纯股份直投至少，由于房地产商非常少确实想要拥有自身的股份；股权融资中，根据授权委托贷款的方法现阶段已有一定的缩紧；现阶段较难管控，且实践活动较多的，是明股实债。股债结合实质则和明股实债类似。
分项目看来，股权直投的一般交易结构为：管理人（基金子公司、券商资管或私募基金，下同）成立重点资管计划或集合信托，入股投资为开发设计新项目成立的项目公司。这样的事情下，资管计划管理人一般会立即或间接性参加房地产开发商新项目运营，完工后彼此依照股权占比共享长期投资。
但针对大房地产企业来讲，不上迫不得已不容易真真正正拥有出新项目股权，便是要协同拿地开发设计，也会协同别的房地产企业。
股权融资方式中，由于基金子公司或是券商资管并没有派发贷款的资质证书，不可以对外直接投资一笔债务，因此一般是根据选购债权收益权（总公司对项目公司借款），或是根据银行派发授权委托贷款。
但是严苛而言，授权委托贷款也需要参考银行表内贷款的规定，不可以用以房地产商竞拍土地资源。因而这样的方法几乎已经难以实际操作。
因此，就产生了被强烈反响“明股实债”方式。
表层上，资产托管或集合信托入股了项目公司，但承诺到期后，项目公司要没有理由股份回购，付款的价钱便是债性股权融资的等额本息贷款。那么做，一是避开了“授权委托贷款”的合规风险，此外，还能不提升房地产企业的负债比率。“房产公司的负债比率对她们申请办理银行授信额度很重要，如果是股权得话，就不易算在债务里边。”有基金子公司人员告知21新世纪经济发展报导新闻记者。
最终一种，股债混和（小股大债）。事先确立股债的占比，用股权来对债务开展风险性补充。换句话说，假如一切顺利，项目公司可以认购资管计划拥有的股权，假如发生问题，那么项目公司的一部分股权就拥有给资管计划管理人。
房地产商的7倍杆杠
不论是股权或是债务，或是混和类股权融资，令房地产业真真正正玩命的，是杠杆比率。
全部房地产金融可以分三大阶段：第一步是前面拿地股权融资（包括四证齐备前的配套设施股权融资），第二步是房产开发贷款（土地使用证质押股权融资），第三步是做到预售条件的市场销售回笼资金。
辅之以成本费看来，前面拿地成本费比例是最大的，于北京、上海市那样的一线城市，占有率很有可能达到70%以上，在武汉那样的二线城市，也已经占据50%以上。据银行房地产业务流程人员详细介绍，房地产商的建筑工程造价在全国各地都类似，已经是特别完善的产业链，非常好测算，成本费用的差别就取决于地价。
融合股权融资阶段和成本费组成特点，可以看出，针对房地产开发商而言，只需能“解决”买土地资源的钱，后边的股权融资工作压力并不算太大。
重要就取决于，较大头的土地资源股权融资中，房地产商可以使用非常高的资产杆杠。据21新世纪经济发展报导新闻记者调查掌握，土地出让的股票配资占比（已有：股票配资）一般为5：5、4：6或3：7，近些年，3：7逐渐越来越广泛。
乃至，在还没取得成功拍下土地资源，还仅仅参加竞价要交纳竞买担保金时，就会有资产为房地产商股权融资，这当中除开银行资产，也有不可忽视的一部分来源于公司。
此外，在所说“自筹资金”一部分，房地产商还能根据非银行方式再次撬起杆杠。用银行专业人士得话而言，“如果你拍下土地资源了，资产当然会贴上来，压根不必担心没有钱。”
所说3：7的占比，还只是仅限于土地出让撬起的杆杠，且创建在自筹资金“真金白银”的基本上，再加上后面的研发股权融资，或是由工程建筑方垫付资金，房地产商几乎并没有使用自身的钱，到得到预售许可以后，销售额就可以资金回笼，还款以前的债务，剩余的，就是盈利。
假定新楼盘销售总额是地价的2倍，以3：7土地资源股票配资来计算（算不上股权融资贷款利息），等同于房产公司撬起了近7倍杆杠的资产。
在现阶段的市面状况下，撬起如此杆杠的费用也在持续降低。据银行有关人员详细介绍，一般来说，土地资源款融资利率要高过二级开发设计贷款（银行表内贷款），由于土地资源款股权融资连接的是银行直营或投资理财资产，尤其是投资理财资产，成本费高过银行储蓄。
据21新世纪经济发展报导新闻记者掌握，土地资源款股票配资销售市场竞争激烈，现阶段融资利率多在5%-8%中间，一般银行承诺3年限，但激励房地产商提早至1年还贷。担保金股权融资由于限期短，金额小，融资利率很有可能达到12%。（21新世纪经济发展报导）