北京现单个楼盘退款超2亿 房贷、融资双紧夹击开发商

前言
针对北京市、上海市（新楼盘）等土地价格高的大城市，某大中型房地产业房地产商的管理层刘先生表明，拿地成本费是肯定的大部分，开发设计基本建设成本费只占据固定成本的10%-15%。最近，也是有当地政府逐渐“声东击西”，加强对房地产商拿地自有资金开展管控。
隔了一个长达7天的十一假期，北京市对于房地产业的“930”新政策颁布后，其危害仍在不断发醇。
近日，某大中型地产开发商的管理层刘先生告知21新世纪经济发展报导新闻记者，十一国庆后，许多新楼盘都收到了买房者规定退费的申请办理。其所属的企业，仅一个新楼盘就收到数十位已经交货订金或交了首付、签署了合同书但并未申请办理下来贷款顾客的退钱规定，涉及到额度2亿-3亿人民币。并且据其掌握，那样的状况并不是个案，别的房地产商也碰到了一样的状况。
据刘先生详细介绍，买房者规定退钱，根本原因是新政策提升了首付的占比，许多买房者没法再去筹集资金补缴首付款。次之，新的限贷限购房政策颁布，买房者也想到伴随着交易量的减缩，房子价格很有可能会稳中有进乃至下挫，因而买房意向变弱，持犹豫心态。
例如，刘先生详细介绍，其一位好朋友于北京已经有一套房，9月中旬在北京五环旁边刘先生企业研发的某高端新楼盘准别选购了一套360平方米之间的联排别墅，总价格3000万元左右。已交纳了200万的订金，依照先前的现行政策首付50%，共必须交1500万首付，可是新政策后首付占比提升到70%，假如选购得话还必须补交约700万的首付款。现阶段，他这名好朋友已弃买，已经退款申请。
普通住宅难寻，首付占比提升
9月30日，北京颁布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，也称“930新政策”，或是“京八条”。在其中，破坏力最高的是提升首付占比。
特别注意的是，在这次政策中还划分了“一般自住房”和“非普通自住房”。首套房一般自住房的首付款占比不低于35%，非一般自住房的首付款占比不低于40%（自住型产品住宅、两限房等政策性住房以外）。而针对二套房，无论有没有贷款纪录，无论是不是一般自住房，首付款占比均不低于50%；选购二套非一般自住房的，首付款占比不低于70%。
21新世纪经济发展报导新闻记者也认识到，某国有制大行北京分行规范是，以购房者家中为企业调查住宅及贷款状况。北京市没房，且无未还清住宅贷款的买房算首套。假如在京无房，但异地有一笔未还清住宅贷款的，还可以评定为首套。
假如购房者于北京有一套住宅，已经结婚家中由于改进生理需求，可以再选购一套 ，可是无论贷款是不是还清，都算二套房，如果有几笔以上未还清的住宅贷款，则回绝贷款。假如于北京有2套以上住宅的，属于限贷限购政策目标，不予以贷款。
而实际首套和二套房的贷款占比，还需要区别 “普通住房”或是“非普通住房”。刘先生也表明，依据先前普通住房的确认规范，伴随着楼价的增涨，现阶段于北京几乎并没有普通住房，几乎全是非普通住房，就代表着首付占比广泛要提升到40%和70%。
而一般、非普的确认规范，包含前述国有制大行以内的全是根据北京建委、财政局、市财政局协同于2022年9月末实行的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》京建发［2022］382号（通称382号文）。
依据382号文，普通住宅的必备条件便是达到“居民小区容积率在1.0（含）以上、单做一套有点贵总建筑面积在140平米（含）下列”，并参照其具体交易价钱明确。交易量价钱层面，五环之内，价格不超过39600元每平方米，总价格不超过468万余元。五环到六环，价格不超过31680元每平方米，总价格不超过374.4万余元。六环以外，价格不超过23760元每平方米，总价格不超过280.8万余元。而从近几个月的卖价看，现阶段北京市几乎都没有价钱小于这一的住房。
对于贷款年利率，这家银行表明，首套最少可以享有八五折特惠，二套房贷款则要标准上调1.1倍。在刘先生来看，“首付提升到70%得话，大部分改进生理需求都是会遭受危害。”
房地产商股权融资或将缩紧
不但买房者的“退房流程潮”很有可能会危害房地产商的资金链，以抑止全国房价上涨为首要目标的这轮管控，在现行政策配套设施方面，房地产业开发商的募资也很有可能进一步缩紧。
刘先生也向21新世纪经济发展报导新闻记者表明，针对开发贷，现阶段对地产开发商而言危害并不算太大。由于开发贷太少了。因为大部分银行的开发贷都规定，不能超过除土地资源之外的修建费用的50%，而且要求开发贷只有用于适用新项目的研发基本建设，不可用于付款与土壤有关的花费，包含土地出让、各类税金等。
而针对北京市、上海市等土地价格高的大城市，刘先生也表明，拿地成本费是肯定的大部分，开发设计基本建设成本费只占据固定成本的10%-15%。换句话说，开发商针对早期拿地的流动资金要求更加急切。银行业金融企业也常常根据非标产品适用开发商拿地。
最近，也是有当地政府逐渐“声东击西”，加强对开发商拿地自有资金开展管控。
10月8日，上海市住建委公布的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》中也表明，创建由市整体规划国土局、市金融办和金融体系监管组织等单位构成的货品住宅商业用地买卖资金管控协同工作中工作组，进行土地交易资金监管工作中。
而且确立，“银行贷款、私募基金资产、资本市场融资、资管计划股票配资、商业保险资产等不可用于缴付土地资源竞拍担保金、订金及后面土地交易工程款”。（21新世纪经济发展报导）