上市房企融资渠道或收紧 负债率一路飙升

近年来发售房企发债股权融资姿势经常，目前为止发债规模靠近万亿元。业界剖析觉得，依靠高债务激进派拿地或企业并购扩大的房企已经积累风险性。一方面，融资方式或将缩紧；另一方面当房子价格下降，绝大多数房企将遭遇前所未有的资产工作压力。


股权融资 房企筹资规模近万亿元


9月26日，荣盛房地产发展趋势有限责任公司通告称，拟发行债卷规模不超过RMB70亿人民币的企业债券，募集资金将用以归还企业借款、调节债权债务构造；并拟用剩下一部分资产填补企业营运资本，改进企业经营情况等。


据《经济参考报》新闻记者统计分析，出自于购买土地资源、清偿债务等流动资金要求，进到后半年后发售房企不断在金融市场发债股权融资。只是以公司债券为例子，9月份至今，依次有越秀地产、万科、蓝光发展、莱蒙国际、中房地产、五洲国际等公司相继发布了发债方案。


9月5日，万科股份有限责任公司公布，企业于9月2日进行全称之为“万科股份有限责任公司2022年非公布发行企业债券（第四期）”的发行，发行总金额为元100亿人民币。第四期发行额度为RMB41.7亿人民币，息票率为每一年4.15%，年限为4年，万科称，发行中国2022年第四期非公布发行债卷的所得的账款将作为集团公司多个目前负债并购重组及一般营运资金主要用途。


9月9日，四川蓝光发展有限责任公司发布消息称，其方案发行2022年第一期企业债券，债卷基本发行规模为RMB10亿人民币。拟向此次公司债券募集资金扣减发行花费后用以改进负债构造、还款债权债务及其填补营运资本。


除此之外，中房地产、五洲国际等公司也是有不一样规模的发债姿势，9月至今十几家房企发债规模超出500亿。这种公司表明，发行债卷是为进一步改进债权债务构造、扩宽企业融资方式、达到企业流动资金要求。


Wind数据统计表明，2022年前8个月，房地产行业上市企业的债卷发行量共990只，超出2022年全年度数量。截止到9月19日，发行规模已经提升9600亿人民币，为2022年同期的三倍以上。


9月26日，房企排名研究所公布的数据统计表明，2022年上半年度，万科地产、保利地产、招商蛇口、万科等65家房企总的有息负债为36350亿人民币，对比2022年末的32467亿人民币，高于了12%。在其中大多数的房企债务都是有差异水平提高，仅14家房企有一定的降低。


房企排名研究所投资分析师房玲觉得，总体来说，2022年上半年度发售房企的负债及股权融资层面展现下列几大特性：现钱总产量较2022年末明显提高；公司债券发债潮引起房企债务总产量升高，但中短期负债构造显著提升；净负债率平均水平“明降暗升”，但均值资金成本进一步降低。


工作压力 负债比率居高不下


值得一提的是，万科、蓝光发展、中房地产等公司发布的发债主要用途均包含了还款旧债一部分。实际上，借新偿旧是发售房企广泛实行的资本运作方法。


综合性上半年度财务报表，发售房企负债率仍然处于分阶段低位。尤其是领头房企的负债率广泛较高，例如嘉凯城负债率为93.55%，较去年84.64%提升8.91个点；除此之外，包含万科地产、华夏幸福、绿地控股等18家房企负债率做到80%以上。


同策咨询研究院主管张建告知《经济参考报》新闻记者，针对发售房企而言，股权融资以后最先是提升土储，为后期研发做长远打算。为掌握发售房企的财力情况，该组织对159家房地产业上市企业资产情况整理剖析。


从有息负债总产量的排行看来，公司规模越大，有息负债也会相对性越高。上半年度的资料显示，广州恒大、绿化、万达广场有息负债位居前三。


易居房地产研究所的数据统计表明，上半年度发债规模前五名的上市企业在土地出让均有差异水平的拿地姿势。在其中，上半年度负债总额510.47亿人民币，负债率为85.60%的信达地产曾在一周的时间内依次在杭州市、上海市摘地两宗高溢价土地，耗资近200亿人民币。


“这种房企在2022年上半年度的债券融资规模比较大，突显比较充分的发展战略扩大趋势。”易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进告知《经济参考报》新闻记者，自然对这种房企而言，必须当心的是中后期相对应的偿还工作压力和经营风险。


预警信息 融资方式或再度缩紧


一位专业人士剖析强调，依靠资产杆杠激进派拿地、巨资扩大的上市企业已经积累风险性。一方面管控层正慢慢释放出缩紧银根的数据信号，这代表着房地产开发商广泛实行的“借新偿旧”方式将难以为继；另一方面，虽然目前全国各地区域的一二线城市房子价格仍在增涨，可是一旦进到价钱下降安全通道，将有八成前后的公司遭遇资金工作压力。


值得一提的是，中国证监会在7月末表明，不允许房地产开发商根据并购重组对流动资产开展填补，募集资金只有适用于房产基本建设而无法用以拿地和还款银行贷款。业界觉得，这代表着管控层已经缩紧房企的融资方式。


不仅如此，前不久有销售市场信息强调，将来监督机构将重点关注“房地产业、市政管理、生产过剩”等领域企业债券发行状况。以房地产行业为例子，将关心房地产开发商三、四线城市新项目的市场销售状况及去化情况、土储状况信息披露，募集资金主要用途和规模合理化审查。


在其中，针对重点关注的三、四线城市房地产业发债新项目，已经有证券公司人员透露其企业不会再审理。而一些评分较低的房企，尤其是民企发行私募债也将延缓。


银河证券投资分析师乐嘉栋表明，从整体上半年度状况看来，货币流动性不断比较宽松，而全部销售市场欠缺可投的优良财产，地产行业变成消化吸收流通性的主要媒介。“但进到后半年，交易量端逐渐下降，会抑止房企的研发项目投资，房企的募资主题活动或将逐渐减温。”


乐嘉栋觉得，将来房企遭遇的风险性，一方面是财产端资产抑止产生资产缩紧，另一方面则是现阶段贷币自然环境下住户杆杠运用程度较高，将来若流通性充足状况夺舍，房地产商资金回笼工作压力将增加。


对于此事，严妖进表明，监督机构重点关注房企发债问题，代表着房企发债现行政策趋于紧张或无可避免。他告知新闻记者，“从上半年度A股发售房企公司债券的发行看来，资金成本整体趋向上涨。换来讲之，发债的较好机会逐渐消退。这代表对许多房企而言，在后半年获得廉价的债券融资或较为艰难。尤其是最近一部分评级机构下降了某些房企债卷的信誉等级，很有可能会使别的房企发债也遭遇工作压力。”


房玲也剖析觉得，将来尽管房企的总体股权融资自然环境稳步发展，伴随着公布发行负债规模逐渐靠近限制，房企若也有融资需求便迫不得已挑选成本费略高的非公布发行方法，因而房企中后期的股权融资利好消息优点也很有可能进一步下挫。（经济参考报）