137家房企负债逾4.3万亿 超两成资产负债率超80%红线

沪深股市上市企业中报公布已完美收官。据Wind新闻资讯数据统计表明，依照申银万国行业划分，2022年1月份-6月份，沪深股市137家发售房企负债总计超出4.33万亿，同期相比增长幅度达24%。


但是，这137家发售房企的资产总额累计为5.63万亿，同期相比增长幅度达24.3%，与负债提高水准相差近0.3个点。值得一提的是，依据Wind新闻资讯数据统计测算，2022年上半年度，这137家发售房企的均值负债率是77%，与同期相比差不多。


易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进向《证券日报》新闻记者表明，2022年至今，房企规模性发售公司债，其费用较低，大部分房企挑选用公司债来更换之前的高息债。此外，还有一些房企选用ABS和永续债股权融资，这种负债并没有记入负债中。由于以上多种多样缘故，高品质房企提升了负债构造，但仍无法更改高杠杆的经营模式。


超二成房企负债超300亿人民币


依据Wind新闻资讯数据统计表明，在这里137家发售房企中，超出百亿元负债的房企累计为59家，占比43%，超出300亿人民币负债的房企有32家，占比为23.3%，在其中，万科地产、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和泛海控股负债均超出1000亿人民币，各自为5741.33亿人民币、5453.3亿元、3249.3亿人民币、1835.74亿元、1599.14亿人民币、1253.5亿元和1178.6亿人民币。


从财产负债率的情形看来，不一样公司的财力情况参差不齐。《证券日报》新闻记者依据数据统计数据信息计算，截止到2022年中后期，财产负债率超过80%房企占22.6%，在70%-80%中间占比为20.43%，60%-70%之间的占比为20.43%。财产负债率排在第一的公司为*ST湘江，达到115.45%。


特别注意的是，一些榜样房企负债率小幅度飙升。据《证券日报》新闻记者统计分析，截止到2022年中后期，绿地控股财产负债率是88.36%，与同期相比几乎差不多，但其去除预收款后的财产负债率也达到84.87%；万科地产A财产负债率是80.6%，同期相比增涨不够3个点，但其去除预收款后的财产负债率是68.16%，属于有效水准。除此之外，许多房企负债率在降低，包含招商蛇口、首开股份、华夏幸福、首开股份等公司。


大家都知道，考量一家公司负债端风险性是不是在控制范畴内，有多种指标值，但偿债能力至关重要。《证券日报》新闻记者依据Wind新闻资讯给予的信息获知，截止到2022年中后期，137家房企短期内借款累计2148亿人民币，较2018年同期的2141亿人民币仅提高了7亿人民币。这代表着房地产开发商短期内偿还工作压力有一定的缓解。


根据以上数据统计分析，大部分榜样房企负债端风险性看起来可控性，但大部分房企负债经营规模攀上新纪录的状况仍无法更改。


中信建投投资分析师陈慎在其调查报告中称，房地产业是金融体制以外极具杆杠特性的领域，房企融资方式经历了从起初的“银行、当地政府、房企”的铁三角构造到现阶段银行、金融市场、公司债、非标准债务等更加多元化的融资结构。近些年银行占比逐渐降低，公司债等股权融资比例升高。这轮周期时间至今，A股房企总体净负债率仍然处在低位，带息负债总金额仍在飙升，与此同时分裂加重，领头杠杆比率改进，而大中小型房企杆杠仍然保持低位，杠杆比率较高的皆为国营企业。


地王潮下杠杆效应集中化


实际上，根据公司债发售门坎低、资金成本不高优点，2022年全年度房企发售公司债经营规模达到4302亿人民币，在其中后半年占比做到95%，2022年前7个月，已总计发售5760亿人民币，超出上年整年水准。陈慎觉得，2022年迄今，在房企的融资结构中，银行股权融资的占比广泛发生显著降低，而单据、债卷等占比显著提高，如中海地产、融创中国、旭辉地产、龙湖的股权融资比例都较公司债放宽前有显著调节。


另有专业人士向本报记者坦言，成本低的公司债股权融资浪潮事实上加快了“地王潮”的扩散。大中型房企都是在重归流行大城市，殊不知其重归成本费却很高，迫不得已借公司债发售门坎减少时规模性“储存粮食”，以期在抢地中占上风。


陈慎也表明，公司债推动房企扩大意向。2022年迄今，参加过地王新项目的房企均推出了一定经营规模公司债，包含A股和内房股。而“地王潮”下杠杆效应更加集中化，绝大多数房企重归流行大城市，关键大城市土地资源供求矛盾恶化，导致这轮地王不论是经营规模或是股权溢价都远超前的二轮。


特别注意的是，陈慎觉得，房企融资方式进一步更新换代，在各个阶段均有股权融资自主创新，例如买房余款、物业管理费等ABS股权融资，也有别的非标准股权融资和民间借款等，觉得这种商品尽管有利于改进公司杆杠，但一部分商品如拿地阶段的杆杠股票配资等也蕴涵并变大风险性。近年来，“钱荒”下，房企表外融资状况加重，因为零风险回报率的不断下滑，促使房地产业对销售市场资产的诱惑力持续升高，非常比例的资产（包含银行投资理财和险资等）根据各种各样的渠道注入房地产业行业。（证券日报）