上海房贷提前还房贷划算吗？怎样提前还房贷才划算？

地王频出、房地产税、首付款房贷利息折扣优惠减少，房地产业再度变成我们关心的聚焦点。

购房针对我国普通百姓而言是既重要又烦心的一件事，因为大多数人是根据银行贷款来购房，又怀着“无债一身轻”的心态要想提前还款，今日笔者就带大伙儿算一下房贷提前还款确实省钱吗？

最先我们要留意，房贷提前还款很有可能遭遇违约金。实际上我们在购房贷款时，一般都是在协议书上要求一定时间内不可提前还款，不然要缴纳一定额度的违约金，由于银行派发贷款便是为了更好地获得利息，假如事先还了银行赚不上利息当然不符其本身权益。

那么提前还贷必须交是多少违约金呢？关键分成2种状况。一种情况就是你跟银行在签署贷款合同书的情况下彼此已经订立好，假如提早还款必须收是多少违约金。举例说明而言，签贷款合同书的情况下要求假如提前还款要付1000元的违约金，那么你提前还款的情况下就得付1000违约金了。

另一种状况则是，在签署贷款合同书时，借款彼此并并没有事前承诺。那么，此刻，贷款组织通常依据领域国际惯例扣除相对应比率的违约金。贷款在还款日未到以前即优先还款贷款，通常要收1%-3%的违约金。

因而，大家购房贷款以后，是不是必须在还没期满以前就把贷款结清，很适合大家细心算一算。在算以前，大家先要清晰还款的2种方法：“等额本金”和“等额本息”还贷全是如何个优化算法。

等额本金：

是在还款日内把贷款数总金额等分，每月还款同样金额的本钱和剩下贷款在该月所形成的利息，那样因为每月的还贷本额度固定不动，而还的利息越来越低，因而最初还贷的压力比较大，可是随時间的变化每月还贷数也越来越低。

等额本金计算方法：

月还款额=  ×每月年利率

举例说明而言，如果我们从银行贷款100万，限期20年，年化利率是3.6%，那么月年利率便是0.3%(3.6%/12)，每月的还款额中本钱一部分是确定的，可是每月必须还的利息是不一样的。

每月本钱还款额=100/(20×12)=4166.67元

第一个月利息=100×0.3%=3000元

第一个月还款额总共：4166.67 3000=7166.67元

第二个月利息=(100-0.4166.67)×0.3%=2987.5元

第二个月还款额累计：4166.67 2987.5=7154.17元

......

依此类推，我们可以见到，等额本息本金法在早期的还款额度比较大，而后逐月下降，因而比较合适在前不久还款工作能力强的贷款人，自然一些年龄略微大一点的人也比较合适这类方法，由于伴随着年纪变大或离休，收益很有可能会降低。

等额本息：

是在还款期限内，每月还款同样金额的贷款，简单地讲，等额本息便是“每月还的本金与利息之和是不会改变的”，但在其中本金与利息的比率是转变的。

举例说明，等额本息每月还款1000元，之后每月全是1000。可是，第一个月的1000中，很有可能有400元是本金，600元是利息；第二个月中420元本金，580元利息，到最后一个月，980元本金，20元利息。

因为每月的还款额相同，因而，在贷款前期每月的还款中，去除按月还清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款中后期因贷款本金持续降低、每月的还款额中贷款利息也不断地降低，每月所还的贷款本金就较多。

假设从银行得到一笔20万块的住房贷款，贷款限期20年，贷款年化利率4.2%，每月等额本息还款。

每月还款额=[贷款本金×月年利率×(1 月利率)^还款月数]÷[(1 月年利率)^还款月数－1]

依照计算公式，每月应还款等额本息贷款和为1233.14元。

第一期贷款账户余额20万余元，应付款利息700元(200000×4.2%/12)，支付本金533.14元，仍欠银行贷款199466.86元；

第二期应付款利息698.3(199515.67×4.2%/12)元，支付本金534.84元，依此类推。

知道等额本息本金和等额本息贷款，大家也就知道在什么情况房贷提前还款划不来了。

一般来说，住房贷款提前还款方法包含所有提前还款和一部分提前还款，所有提前还款，将全部的贷款一次结清，毫无疑问是较好的，那样可以少缴许多利息，可是针对已交的利息则不退回。

大伙儿要留意，下列状况不是适合提前还款的：

1、用个人公积金贷款的，或是贷款时有折扣的

因为已享有较低折扣的年利率特惠，现阶段又处在降准降息安全通道中，拿钱做一些投资理财，例如买一些销售业绩平稳的股票基金、或是评分在AA以上的债卷，都更划得来。

2、等额本息本金还款期已过1/3的

等额本金是将贷款总金额平分为本金，依据剩余本金测算还款利息。换句话说，越到中后期，这类方法剩余的本金越少，所形成的利息也越低。假如你已经还款超出1/3了，就表明已还了接近一半的利息，中后期所还的更多的是本金，利息多少对还款额危害并不大。

3、等额本息还款已到中后期的

等额本息是把按揭贷款贷款的本金总金额与利息总额求和，随后人均分担到每一个月中。换句话说，每月还款额中的本金比例逐月增长、利息比例逐月下降。到了还款中后期，已经归还了绝大多数的利息，因而提前还贷实际意义也并不大。

总的来说，假如采用的是等额本息还款法，且已进到还款中后期(贷款20年，已经还款10年上下)，所还款的更多的是本金，可以减少的利息比较有限，提前还款实际意义并不大。

假如采用的是等额本息本金还款法，则要分两类状况看：

1)处于还贷前期(3年之内)得话，提前还贷是非常便宜的，由于月供中利息超过本金；

2)若还款期已过1/4，此后在月供的本金和利息组成中，本金逐渐超过利息，也不适宜提前还贷。