碧桂园绿城杀入互联网金融：自融嫌疑大 合规性待考

当下，房地产开发商最时尚的模式莫过玩互联网金融。自往年至今，构建互联网金融服务平台几乎成为了许多地产商的标准配置姿势。


针对地产商蜂拥而上进到互金行业，有销售市场响声觉得，主要是看好互联网金融的未来前景。但是，南都记者发觉，一部分由地产商环境进行创办的互联网金融服务平台在新项目上存有自融行为。


“虽然互联网金融整治计划方案确立对地产商从业互金行业有一定的规定，但在实际推进环节中，现阶段未有可以根据实行的具体办法。”广州市互联网金融协会主席方颂强调，这将造成地产商从业互联网金融存有管控空缺。


50好几家房地产开发商进到互金行业


在2022年互金行业进到整改期之时，各种资产进到互金行业心态变为犹豫。但与此产生对比的是，地产商却体现出空前的积极主动。本月，总公司设在东莞的地产商佳兆业集团公布发布。据南都记者不彻底统计分析，目前为止，进军互联网金融的地产开发商数量已高于50家，主要包括万达广场、绿化、万科、金地、佳兆业集团等着名地产商。有关资料显示，现阶段排名前50的房地产企业中，已有近50%的公司利用多种方法进到互联网金融行业，资金分配超出200亿人民币。


从地产商进到互金行业的途径上看，各不相同。在其中较早进到互金行业的万达广场，根据回收第三方支付公司元钱合理布局互金行业；而大量的服务平台主要是根据建造网站的形式合理布局互金行业。


南都记者发觉，从交易量经营规模看，地产商在互联网金融行业主要表现出了较强吸钱工作能力。佳兆业金服现在已经发布277个新项目，买卖经营规模达1.4亿人民币。


从实际新项目看，虽然实际操作略有不同，但所说的P2B式的金融信息服务变成地产商轻松玩互联网金融的具体方式，在其中许多服务平台所供应的项目投资，许多为定项授权委托项目投资，即投资者所项目投资金最后看向一家投资管理公司，由投资管理公司开展资金分配。


“在钱荒的情况下，房地产开发商由于具备巨大上中下游公司，进到互金行业在财产端上有着较大优点，可以保证充裕资产。”一名曾短暂性股票操盘过一家房地产开发商互金平台的有关人士对南都记者表明，从房地产开发商互金平台的新项目上看，为上中下游公司给予股权融资比较广泛。“对于房地产商的应收款类财产是较大一部分项目来源。”广东南方自主创新金融业研究所理事长徐北也强调，为关联交易方开展股权融资是房地产系服务平台的一大特性。


南都记者观查，以万科的互金平台“碧有信”上的碧有信1号160627001期为例子，原债务人为福建三屿工程建筑有限责任公司（施工单位），万科控投有 限 企业 旗 下建瓯市万科 房产开发有限责任公司已签定建瓯万科一期施工总承包工程施工合同，涉及到新增加应收帐款总共582万余元。而该项目投资是，原债务人在服务平台出让以上存货的一部分相对剩余价值，在“碧有信”股权融资390万余元，用以处理短期内周转资金要求。


银行股权融资受到限制，地产商转为互联网金融


除开为关联交易企业实现股权融资外，一部分企业的股权融资行为主体乃至为关联公司。一部分房地产开发商在相近新项目上存有自融行为。


南都记者观查，以绿城集团集团旗下的互金平台绿城集团资本为例子，给予了包含固收类、私募投资基金、商业保险等项目投资。而在其中，固收类新项目中，名叫融合宝系列产品的产品投资限期2年，预估岁月回报率7.5%，依据官方网站表明为“财产适用受益权商品”，为“外国投资者以其拥有的政信类金融商品（通称‘底层资产’）收益权根据温金中心平台交易发售财产适用受益权商品，且外国投资者期满给予认购”。从官方网站给予的原材料看，其发售行为主体和认购行为主体均为杭州市九乘资本管理合伙制企业（合伙企业）（通称“九乘合作经营”）。


但是，南都记者发觉，九乘合作经营两控股股东中，就包含杭州绿城资产控投有限责任公司以及分公司杭州市千乘网络技术有限责任公司。绿城集团资产控投有限责任公司由云桂项目投资、桂花项目投资及其肯阳项目投资（合伙企业）三个公司股东项目投资构成。在其中，云桂项目投资唯一法人股东为与绿城集团投资控股公司法人代表一致，均为夏一波。绿城集团资产控投恰好是绿城集团资本的公司股东。


“这相当于绿城集团资本的融合宝系列产品中，一部分设备是绿城集团投资控股公司的关联企业开展发售和认购的，存有很大的自融行为。”广州市经天纬地信息内容贸易有限公司老总洪凯彬觉得。


“房地产商将互金平台作为一个融资方式在业界已经是公布的。”前述曾短暂性股票操盘过一家房地产开发商互金平台的有关人士对南都记者透露，现阶段房地产商从银行方式的股权融资遭受很大危害 ，互金平台可 为地产商给予自有资金。


房地产互金平台合规待考


“这一使用价值远高于互金平台赢利针对房地产商的使用价值。”前述人士对南都记者表明，如今许多房地产商已经难以取得银行的新增加开发贷，就算取得成本费亦不低，而根据互金平台的资金成本乃至要比银行方式更低。


一家全国股份合作制银行房地产部有关人士昨日对南都记者表明，不一样银行对房地产商贷款的利息不一样，依据地域市场竞争水平不一，这家银行的开发贷年利率是依照基准利率上浮10 %-30%。徐北表明，因为开发贷受限制，一部分房地产商现阶段从银行得到贷款关键为营业性贷款，资金成本最少上调50%-80%，绝大多数在年化利率10%上下。而现阶段许多服务平台给到投资者的利息均许多超出10%。


洪凯彬觉得，将互联网金融做为投融资平台更主要的是根据表外融资方法，让房地产商的资产负债率看上去更高品质，让其在根据公布发债和银行端股权融资上更为非常容易，成本费更低。“相近方法，之前地产商广泛根据私募基金安全通道，但私募基金安全通道资金成本约15%-18%。”洪凯彬觉得，建造互金平台已经替代私募基金安全通道变成股权融资新方式。徐北亦提及，互金平台扩张融资方式，针对房地产商来讲，减少别的平台的资金成本亦有一定实际意义，如华南地区某地产商互金平台发布后，其在民俗巨涟金融的汇票贴现年利率一度从26%降至了16%。


“表外杆杠增加将造成一定金融的风险。”徐北觉得，原先银行可以监管到表内的杆杠，但互金平台增加表外杆杠的形式在一定水平上增加了金融企业预防地产商信贷风险的难度系数。


实际上，监督机构已对房地产商进军互金行业的风险性有一定的当心。在2022年国务院办公厅带头制订的互联网金融专项整治方案中就提及，“房产开发公司、房地产中介组织和互联网金融从事组织等未得到有关金融服务资质证书，不可运用P2P网络贷款平台和股权众筹平台从业房地产金融业务流程；获得有关金融服务资质证书的，不可违反规定进行房地产金融有关业务流程。”广州市互联网金融协会主席方颂觉得，高管这一举措恰好是为了更好地预防金融业和房地产相互之间传输产生的风险性。


但需要注意的是，针对房产开发公司、房地产中介组织和互联网金融从事组织合规管理开展业务，应获得什么有关金融服务资质证书，计划方案并没有实际表明。从此，南都记者资询了好几个地区监督机构，另一方均表明现阶段并没有统一规定和回答。


广州市一位互金平台人士强调，现阶段许多服务平台为了更好地恰当避开合规管理问题，玩了把文字类游戏，将公司定位“P2B”并非管控明确规定的“P2P”以解决合规风险。


采写：南都记者陈颖 见习生肖云