银行间市场公募REITs开闸 房企获新融资渠道

中国公募REITs的进步速率正持续加速。2月20日，兴业银行银行主承销的“兴业皖新阅嘉一期房产投资信托”（下称兴业银行皖新REITs）在银行间销售市场取得成功发售，该商品总经营规模5.535亿人民币，在其中优先选择A级证劵发售年利率为4.80%，优先选择B级证劵发售年利率为5.40%。专业人士称，这代表着中国银行间销售市场公募REITs商品开闸。
兴业银行银行项目投资银行部经理林舒接纳《每日经济新闻》记者采访时表明，“在当下市场环境和现行政策大环境下，促进银行间销售市场REITs业务流程即是对银行间销售市场改革创新的有利试着，也是贯彻落实金融支持实体经济发展壮大的重要举措。”
值得一提的是，近些年为了更好地抵制房地产业的投资产品特性，对于房地产企业融资方式的“金箍”持续打响，现阶段包含银行、券商资管、基金子公司等房地产企业静脉注射的方式基本上被堵住。在这里环境下，REITs初次登录银行间销售市场的实际意义不可忽视。
上海中原地产投资分析师卢文曦接纳《每日经济新闻》记者采访时表明，现阶段银行信贷局势较为不容乐观，在房地产企业应用资本成本愈来愈高的情况下，REITs商品可以变成另一种挑选，对做大做强财产、提升流动资金运用高效率有充分功效。
交易中心私募投资REITs已发10单
依据公开发行材料，本次安徽省新华传媒有限责任公司 (下称 皖新传媒 )做为该REITs商品的进行组织，商品基本资金为外国投资者皖新传媒以其拥有并应用的8处图书店物业管理财产，属于常见的“售后回租 优先选择回收权”新项目，既完成财产出表又能一定水平上保存了对资金的决策权。在其中，优先选择A级证劵额度为3.3亿人民币，优先选择B级证劵经营规模为2.235亿人民币，限期均为18年，每3年设定对外开放期，评级机构对优先选择A、B两种的评分各自为AAA和AA 。
据统计，商品底层资产为皖新传媒拥有的8个图书店/图书城物业管理，建筑面积4.34万平方，评定使用价值5.52亿人民币。其8个图书店/图书城坐落于安徽关键大城市，其物业管理总面积均由皖新传媒整租，并签署了20年不可撤消租赁合同。
金投固定收益证券化数据分析员张继强在一份研报中表明，目前为止，在我国交易中心私募投资REITs共发售10余单，在其中绝大多数商品展现出“股债融合”的特点，对非最优先选择档证劵的优先选择回收权和期望收益率的设计促使该档证劵具备了固收的特点。一小部分商品展现出利益型特点，例如苏宁云享货运物流REITS商品，设计方案了比较明确的利益档撤出途径，不设期望收益率。
张继强觉得，兴业银行皖新REITs与交易中心私募投资REITs的流行完成方式一脉相承，具备一定的“股债融合”的颜色。与交易中心私募投资ABS对比，皖新一期REITs商品初次完成了在我国REITs产品的银行间公开发行，也为银行间ABS销售市场给予了新的基本财产种类，针对提升REITs产品的流通性、参与性等领域均有充分的实际意义。
但是，也是有行业内人士觉得，虽然“兴业银行皖新REITs”在设计上面有许多提高，但在税款、分散和不断性等层面无法有提升，仍属类REITs新项目。
与国外时兴的REITs商品对比，因为并未颁布确立标准、涉及税款较多、外国投资者要求繁杂等缘故，在我国类REITs商品买卖构造繁琐，且大多数展现出股债融合的特性。张继强表明，希望REITs商品的制度设计文档颁布，针对其税款计划方案、组织结构开展清晰的要求，促进在我国REITs销售市场向规范化的角度发展趋势。
REITs成房地产企业股权融资新挑选
值得注意的是，近些年为了更好地抵制房地产业的投资品属性，对于房地产企业融资方式的“金箍”持续打响，监管层根据不断创新监管现行政策，堵漏不符政策导向的创新性金融衍生工具。
2022年8月，监管实施意见规定，不允许房地产开发商根据并购重组对流动资产开展填补，募集资金不可以用以拿地和还款银行贷款。
除此之外，房地产企业公司债券发售门坎提升。数据统计表明，2022年我国房地产开发商根据私募债、公司债券、单据等方法股权融资达到11376.7亿人民币。但第四季度债券融资总金额仅为1100亿人民币，环比暴跌68.4%。上年12月份，房地产开发商在中国发债融资金额仅为126.7亿人民币，已经远小于美元债的融资金额。
2022年1月初，银监举办2022年全国各地银行业监管工作中(电视电话)大会，会议再度注重“归类执行房地产金融管控”。

日前，我国中基协官方网站手机微信公布4号文（即《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》），严禁私募投资以5种方式参加16个大城市房产投资。该文一出，等同于房地产企业仅剩很少的融资方式也被堵住。
现阶段，包含银行、券商资管、基金子公司等房地产企业静脉注射的方式基本上都被缩紧，在这里环境下，REITs初次登录银行间销售市场的实际意义不可忽视。
卢文曦表明，现阶段银行信贷局势较为不容乐观，在房地产企业应用资本成本愈来愈高的情况下，REITs商品可以变成另一种挑选，对做大做强财产、提升流动资金运用高效率有充分功效。
另有专业人士剖析强调，因为REITs的投资组合、获益由来与配置等事宜，均受有关政策法规严苛限定，能在一定水平上防止房地产开发商的投机性个人行为。从这种方面而言，此项目地准许具备方向标实际意义。（每日社会新闻）