房地产融资迎大杀器：新规严控私募资管输血房企

房地产金融缩紧的数据信号进一步清楚。
13日晚，我国证券基金业协会（下称“中基协”）公布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（下称“4号文”），从股权融资端关键标准私募投资资管计划前景行业大城市普通住房房地产新项目、向房产开发公司给予股权融资用以付款土地交易工程款或填补周转资金等个人行为。
上年，房地产业乘势而上，资金成本低、股权融资难度系数低是一大缘故。“上年根据结合方案等股权融资太非常容易了，因此房地产行业会那么火。资金成本低，相对而言拿地便会非常容易。4号文相当于说从资产端逐渐抵制，相互配合限购政策等，目地便是控制住房子价格的上涨幅度。”上海市一位证券公司房地产业科学研究人员表明。
为避开管控规定，某些组织很有可能根据嵌入投资理财产品、转让信托受益权、受让财产收（受）益权、以名股实债的方法转让房产开发公司股份，变向项目投资于热门大城市普通住房新项目。对于此事情况，4号文也进行了暂不予以报备的确立表明。
4号文严格控制私募投资静脉注射
中基协摸排状况表明，私募投资资管计划投资房产市场容量在投资管理总经营规模中的占有率不高，但主要表现出自有资金以银行为主导、通道业务占比较高、新项目集中化于热门大城市等特点。
“过去私募投资资产管理多是根据通道业务或是发售结合商品进到房地产行业，也有便是房地产业信托投资基金（REITs）。但并不是所有的公司都能根据以上方法股权融资，由于有关公司也要一定资质证书。”该上海市证券公司房地产业科学研究人员称。
4号文要求，证券基金运营组织开设私募投资资管计划，项目投资于房地产业涨价过快网络热点大城市普通住房房地产新项目的，暂不予以报备，包含但是不限于下列方法：（一）授权委托贷款；（二）嵌入投资信托方案以及他金融理财产品；（三）转让信托受益权以及他财产收（受）益权；（四）以名股实债的方法转让房产开发公司股份；（五）我国证券基金业协会依据谨慎管控标准评定的别的债权投资方法。
第一财经掌握到，授权委托贷款、信托受益权出让等在发售房地产企业的融资需求中运用极为普遍，因为银行贷款通常对房地产企业的资信评级有较高规定，挑选私募投资股权融资也是较常用的一个方法。
一般而言，私募投资资管计划参加房地产金融的形式主要是有授权委托贷款、套嵌私募基金、股权投资基金（包含明股实债）等。依照最新政策，在参加房地产金融时，私募投资资产管理根据银行授权委托贷款、集合信托、转让财产收（受）益权等方法付款土地交易工程款或填补周转资金的方式在4号原文中被喊停。
“4号文基本上断掉私募投资做债务类房地产新项目的全部路，除开纯股权投资基金这类方法，这将造成房地产私募投资资产管理新项目大幅度衰退。遭受4号文的危害，私募公司的非标准房地产新项目必然大幅度降低。与此同时，也会促进其将新项目方法往股权融资、股权投资基金方位迁移，但短期内而言并没那么非常容易更改，对许多私募公司来讲，这代表对其主要经营的业务的调节。”格上理财研究者吴艳娱剖析称。
一位贴近中基协的人员强调，此次通告的关键意思是依据中间会议精神，推动2个层面工作落实：一是促进房地产业重归住房定居特性，限定投资房产；二是促进房地产业的股权融资、股权质押融资，降低货币市场和股权融资。
一部分房地产企业股权融资受到限制
2022年至2022年，房地产开发商根据股份、股权融资的经营规模一半以上，来自于私募投资端股权融资规模颇大。上年，房地产开发商根据私募债、公司债券、中期票据等设备完成债务融资金额做到1.14万亿。
“对房产危害还非常大。第一，融资方式被抵制，房地产业简言之是以资产来促进，从早期拿地到后来的修建，统统遭受现金流量管束。房地产业的一个优点是要有土储，如今股权融资缩紧后，房地产企业没钱去拿地，将变向把地价压下去。”以上上海市证券公司房地产业科学研究人员称。
2022年10月至今，贷款政策自然环境保持缩紧发展趋势，包含国庆期间全国各地聚集管控、11月份至今全国各地限购限贷更新及其12月份中间经济会议定音“房屋是拿来住的，并不是用于炒的”，许多房地产剖析人员觉得2022年房地产新政策仍将以缩紧为主导，置业顾问将持续下降的行情。
“4号文”要求暂不予以报备的热门大城市现阶段包含北京市、上海市、广州市、深圳市、厦门市、合肥市、南京市、苏州市、无锡市、杭州市、天津市、福州市、武汉市、郑州市、济南市、成都市等16地，这也与银监上年下达的《有关进行银行业金融企业房地产业有关业务流程安全检查的通告》的控制范畴一致。
第一财经也注意到，本次管控限定的是网络热点地区的普通住房房地产业企业融资，并没有限定商业房产新项目以及其他大量类型的房产投资业务流程。
“并不是任意一家房地产企业都能从银行取得钱，仅有像AAA、AA那样评分的才很有可能取得银行的股权融资，而私募投资的风险控制通常沒有那么严苛。”以上上海市证券公司房地产业科学研究人员表明。
“近期房地产企业债券和并购重组在缩紧，股权融资量逐渐降低。大的房地产开发商可以吸引住比较多的资产，中小型房地产企业很有可能就并不是那么开朗。从私募资金的安全性视角来讲，也有一定的降低。”前述上海市证券公司房地产业科学研究人员也表明，“操纵货币市场、股权融资也是去杠杆化的个人行为。”（第一财经日报）