春节楼市谎言：合肥房价暴跌？去库存变补库存？

春节长假刚过，相关房市的二则信息就炸了起来，一是“合肥市房市狂跌，减价20万仍卖不出去”，二是“一部分大城市已从房地产去库存转到补库存量环节”，乍一听还以为房市出大事了，但细心促进会发觉，合肥市狂跌仅仅一部分投資客房屋卖不出去求政府部门“股灾”；而“补库存量”的观点，放到2022年“三去一降一补”（淘汰落后产能、房地产去库存、去杠杆化、降成本费、补短板）的主旋律下，也是逻辑性堵塞。
谎话一：合肥房价暴跌
实情：项目投资客卖不出去房 新楼盘价格未急剧降低
新春佳节假日期内持续传来合肥市房价暴跌的信息，近两天一度变成社会舆论网络热点。有合肥市小区业主在合肥12345政府服务淘宝直通车网站投诉说，“合肥蜀山区房价暴跌16%，下挫力度是各个区之最。而现阶段合肥市二手房打开售卖方式，政府部门却拿新楼盘价格说长期保持，大家小区业主表明极为恼怒，老百姓财产大幅度出现缩水。”
合肥北城小区业主说，“北城房价要狂跌，减价20万仍卖不出去。进到12月，北城门市进到严冬，看二手房的顾客非常少，项目投资客灭绝，许多楼盘减价20万依然难卖。11月份120全能卖出的房屋，如今102万都卖不掉。”
滨湖小区业主说，“二手房从11月逐渐就一直跌，进到12月下滑更为扩张，一些新楼盘的二手房每平减价4000元都无人过问，我们知道滨湖炒房客多，但像大家这种低位接手的改进性刚性需求也特别多，应对二手房价一路暴跌，大家深感忧虑和恼怒，照那样下来，若来年现行政策还不释放压力，我们家房屋使用价值岂不大跌?我们都是改进性刚性需求，并不是炒房客，我们不能接纳房子价格异常大幅度下挫，请政府部门给大家一个观点，要不然来年必产生’民变’!”
很显而易见，说“狂跌”的关键聚集在二手房——这一本身就相对高度社会化的销售市场，是一个“你愿买我愿意卖”的销售市场，政府部门不太好也不会干涉二手房价格。这种案例中的小区业主叫喊“狂跌”，期待为此施加压力政府部门放宽限购政策，和前两年“房地产商积极减价，小区业主怒砸售楼部”的特性实际上是一样的，并没有大道理可谈。
实际上，合肥新房价钱未出大幅度下挫。合肥市当地新闻媒体《安徽商报》报导表明，1月合肥市区和三县一共有14家新楼盘价格发生变化，在其中2家涨价，8家价钱下挫，4家新开盘楼盘开盘。在价钱走低的新楼盘中，蜀山区有2家新楼盘价格下挫，一个是湘江南街沿途某新楼盘，减价0.78元/平米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米；新站区两楼盘降价均未超出0.5元/平米；高新园区某楼盘降价0.21元/平米。
所说“狂跌”，只是是一部分二手房房东减价挂牌上市造成，而这种小区业主大多数是先前杀进合肥市的投資客，在合肥市颁布限购政策后，房市保持稳定，项目投资客急切转身离开，因此挑选减价出售房源。但因为限购政策的颁布，促使许多买房者逐渐处在犹豫局势，买涨不买跌的心理状态再次发生，造成一些二手房房东即使廉价出售，也无法卖出手上持股的楼盘。
谎话二：一部分大城市已从房地产去库存转到补库存量环节
实情：一二线城市做加减法 不太可能规模性提升土地资源
近日，新闻媒体报道表明，一部分大城市转到房市补库存量环节。报导称，易居房地产研究所结果报告显示，截止到2022年12月底，一、二、三线35个大城市新创建商品房库存量总产量分别为为2482万、16753万和4099万平方，环比增长幅度分別为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅各自为-26.9%、-9.2%和-3.5%。
在其中，一线城市自2022年5月至今，库存量即展现出环比和同比双下降的趋势。总而言之，一线城市后面补库存量的急切水平比较大。二线城市2022年12月新增加供给量低于新增加交易量，造成库存量发生环比下挫趋势。综合性全年度数据信息，库存量也维持环比和同比下挫的趋势。三线城市12月新增加供给量一样低于新增加交易量，促使库存量发生了降低，房地产去库存实际效果大大提高。
该汇报觉得，2022年房地产去库存发展战略将再次，尤其是三四线城市仍然会加强的政策利好。而针对一二线城市尤其是一些热门地区而言，从2022年的信息看来，库存量经营规模是不够的。因此从抑止房子价格、达到基础的住宅要求等角度观察，仍然必须积极主动根据供地等形式来填补库存量。
值得一提的是，该汇报剖析对于的是35个经典大城市。分别是，一线城市：北京市、上海市、广州市、深圳市。二线城市：长春市、沈阳市、大连市、天津市、太原市、济南市、青岛市、南京市、杭州市、宁波市、合肥市、南昌市、长沙市、福州市、厦门市、重庆市、贵阳市、南宁市、西安市、兰州市、西宁市。三线城市：淮南市、济宁市、青岛、常州市、南通市、温州市、九江、荆门市、茂名、北海市。

对于此事，中原地产总裁投资分析师张大伟持差异建议。他表明，一二线城市肯定是库存量紧缺，从房产交易看，如今一二线城市关键做加减法，降低项目投资投机性要求，不大可能规模性提升土地资源，包含近期颁布的大城市土地资源标准，全是规定提升卫星城市发展趋势。“因此这一补库存量的逻辑关系是不太好的。”
《全国国土规划纲要（2022—2030年）》明确提出，归类正确引导城市化进程，提高提升开发设计地区城市化品质，将京津冀一体化、长江三角洲、珠江三角洲等地域基本建设变成具备全球竞争力的城市圈，以降低企业成本商业用地为主导，严控新增建设用地，综合地下地上室内空间，正确引导核心城镇人口向附近地区井然有序迁移。
“政府部门的预估是将要求迁移到四周的卫星城市，来房地产去库存。”张大伟说。（中国经济网）