房企万亿债市融资追因：成本仅4.6% 今年或打破刚兑

2022年前三季度，地产行业始料未及的兴盛，让房地产企业的胆量也变大下去，规模性筹资已经变成业界常态化。中原地产研究所资料显示，2022年全年度房地产企业根据私募债、公司债券、中期票据等股权融资设备的融资金额做到11376.7亿人民币，同期相比同口径增涨26%。
这也是地产行业全年度融资金额初次提升万亿元。但是伴随着四季度，现行政策的缩紧，全领域发债量发生断崖式下跌，“钱紧”阴云密布全部领域，许多房地产企业迫不得已“开船”筹资，依据Dealogic的数据信息2022年仅12月份一个月，房地产企业国外股权融资总金额折算RMB162.51亿人民币，在其中股权融资占有率57.61%。但是伴随着发债难度系数和费用的提升，销售市场推断2022年房地产企业的日子很有可能有点儿“煎熬”，打破刚兑的风险性发生。
大中型房地产企业发债成本费坚定理想信念国债券
2022年，发债变成地产行业巨资股权融资的不二法门，依据中原地产研究所资料显示，2022年全年度房地产企业根据私募债、公司债券、中期票据等股权融资设备的融资金额做到1.14万亿，同期相比同口径增涨26%。
总体看来，负债成本费不高，也是房地产企业爱不释手的关键缘故。依据同花顺软件统计分析，房地产企业发债成本费在2.9%~8.2%中间，平均可变成本为4.6%。一些大中型房地产企业的发债年利率，乃至媲美国债券，如北京金融街，上年10月份北京金融街称：企业2022年面对合格投资者公布发行公司债券（第一期）分2个债卷种类，“16步行街01”，发售总金额5亿人民币，息票率2.9%，债卷限期5年，附第3年底外国投资者调节息票率决定权及投资人回售决定权；“16步行街02”，发售总金额20亿人民币，息票率3.2%，债卷限期7年，附第5年底外国投资者调节息票率决定权及投资人回售决定权。2.9%的年化率，不但创出2022年地产行业发债年利率最低，乃至靠近国债券的盈利水准。
无巧不成书，保利地产的负债成本费也十分便宜，上年1月14日夜间，保利房地产（集团公司）有限责任公司公布，据线下投资者询价采购结论，经保利地产和联席会议记账管理员协商一致，最后明确2022年企业债券（第一期）5周期的息票率为2.95%，发售经营规模为25亿人民币；7年限的息票率为3.19%，发售经营规模为25亿人民币。
依据同花顺软件统计分析，2022年房地产公司发债年利率在3.6%（含3.6%）的债卷总数做到53只，占有率超出1/10。
发债成本费较高的房地产企业，主要是一些中小型房地产企业，如银亿房地产业有限责任公司上年共发行股票三次，息票率为8.20%。债卷种类为3年限。依据同花顺软件统计分析，年利率超出8%（含8%）的债卷仅有18只，涉及到9家公司。
恒大地产的发债成本费则中等水平，上年3月份，恒大地产2022年公开增发企业债券（第一期）——--“16恒地01”，发售总金额100亿人民币，息票率6.98%，债卷限期4年，附第2年底外国投资者上涨息票率决定权和投资人回售决定权。
中债资信的一名投资分析师对21新世纪经济发展报导新闻记者表明，一方面，宏观经济政策仍在底端彷徨，地产行业却一枝独秀，当然遭受财力的亲睐。另一方面比较宽松的贷币自然环境减少房地产企业资金成本，依据贷款贷款基准利率看来，房地产企业根据银行贷款资金成本已做到2004年至今最低标准，而根据公布债券融资成本费则较贷款资金成本更低，便宜的资金成本推高了房地产企业股权融资主动性，从而推动房地产企业股权融资开展项目投资。
或现打破刚兑局面
但是伴随着四季度地产行业现行政策缩紧，房地产商发债融资规模展现断崖式下跌。
中原地产研究所资料显示，2022年第四季度，房地产企业债券融资仅为1100亿人民币，对比三季度总发债量3480.7亿人民币降低了68.4%。在其中12月份，房地产企业总计债券融资为126.7亿人民币，仅占全年度股权融资总金额的1.11%，是近一年来的最低值。债券利率则发生了仰头征兆，资本成本逐渐加剧。
中原地产的资料显示，房地产企业2022年12月至今推出的债券利率在4.2%-5.5%中间，前三个一季度4%上下的大概年利率发生显著升高。同一公司不与此同时点的发债成本费也截然不同，以首开股份为例子，2022年12月底，开盘发售颜值20亿人民币的债卷，发售年利率为4.8%，而其10月发售的10亿人民币融资金额的第三期债券发行年利率仅为3.57%，在二者限期同样的情形下，前面一种比后面一种提高了34.5%。
成本费上升，难度系数增加，房地产企业将眼光转移到国外，依据Dealogic的数据信息，上年12月份40家大中小型房地产企业国外股权融资总金额162.51亿人民币，在其中股权融资占有率57.61%。这一趋向在2022年仍有扩张征兆，如刚新年，中国奥园3年限2.5亿美金债年利率最后定在6.35%，摩根银行预估，我国外国投资者将于2022年在离岸账户负债金融市场发售1010亿美金债卷，在其中260亿美金将为高回报债卷，地产行业将是很重要的构成部分。
中原地产总裁投资分析师张大伟强调，债卷是房地产企业各平台股权融资中，价钱较低的自有资金。但是由于中国发债受阻，发债年利率持续上升，房地产企业遭遇的工作压力越来越大。尤其是早期拿了较多高价位土地资源的公司，由于杆杠较高，后面项目成本也可能升高。从现在的情形看来，2022年房地产现行政策仍是严格控制，这会让一些成本管理欠佳的房地产企业发生资金链焦虑不安，有一些房地产企业乃至有可能发生毁约。
广东内一家中小型房地产开发商的老总也对21新世纪经济发展报导新闻记者强调，大水漫灌式的方法已经不太可能重现，流入房地产行业的资产已经“潮水退去”，再再加上现行政策“金箍”，按揭贷款贷款的增长速度迅速降低，房地产企业2022年的日子很有可能煎熬。高成本费拿地的房地产商要搞好“渡过冬天”提前准备，债卷刚兑有可能在2021年摆脱。（21新世纪经济发展报导）